|
In dit stuk wordt gerefereerd aan de Ontwikkelvisie Cleene Hooge (Stadgoed
Landgoed, 2019).
Openheid gebied
We zijn blij dat het grootste deel van het grasland aan de westzijde open blijft.
Dat de discussie beperkt blijft tot het noordoostelijk deel, de kreekruggronden.
Bij het afstoten van de gronden voor agrarisch gebruik is het gewenst het huidig
grasland een kwalitatieve meerwaarde te geven door bij de verkoop eisen te
stellen aan duurzaamheid en biodiversiteit passend bij het specifieke karakter. De
ervaringen van het Zeeuwse Landschap bij de Schelphoek op Schouwen-
Duiveland lijken een goede basis daarvoor.
Voorkeur handhaving bestaande situatie
We onderschrijven het standpunt van de stichting Cleene Hooge en het overgrote
deel van de aanwezigen op de informatieavond van 27 maart 2019 dat het
onaangetast laten van de huidige situatie sterk de voorkeur heeft.
Financiële last
Anderzijds hebben we begrip voor de financiële last die op dit gebied rust. We
betreuren ten zeerste dat bij de presentatie van de varianten het financiële
aspect vrijwel buiten beschouwing blijft. Natuurlijk is het een politieke afweging
in hoeverre de lasten op het gebied worden afgeschreven. Doordat hier geen
inzicht in wordt gegeven, blijven de varianten erg gratuit. Meer transparantie zou
de gemeente sieren. Door met globale kengetallen de effecten van de varianten
in beeld te brengen wordt de discussie evenwichtiger en wordt de burger serieus
genomen.
Woningbouwaantal discutabel
In de onlangs met de gemeenten Veere en Vlissingen gemaakte
woningbouwafspraken zijn voor de Cleene Hooge 80 woningen opgenomen. Dit
ongenuanceerde aantal is bevreemdend. De vele varianten lijken een opmaat
naar dit grote aantal. De noodzaak van dit aantal, het type woningen waaraan
behoefte zou zijn, de behoefte in de tijd, de mogelijkheden deze elders te
realiseren, dit alles blijft gissen. De realiteit van de zes varianten is hier niet aan
te relateren. De financiële gevolgen die hiermee samenhangen blijven
onduidelijk.
Groen raamwerk
Het voorstel als eerste stap een groen raamwerk aan te leggen lijkt sterk
ingegeven door het doel om hier 80-100 woningen te kunnen bouwen. De
argumenten hiervoor, samengevat in de conclusie (5.1), wijzen hierop. Dat een
dergelijk groen raamwerk van Zeeuwse hagen van verschillende hoogte het
gebied zal verrijken is twijfelachtig. Daarmee zou de kenmerkende openheid
immers meteen tot het verleden behoren. De grootse kwaliteit van het gebied is
juist de directe beleving van het gebied met zicht op de duinen vanaf de Laurens
Stommesweg. Zeeuwse hagen kunnen wel gebruikt worden ter afscherming van
toe te voegen bebouwing naar het open landschap maar niet als een
landschappelijke drager voor bebouwing.
In de varianten van de concept-ontwikkeling wordt het groene raamwerk als een
gegeven beschouwd. Een snelle aanleg als een meerwaarde. Zoals hiervoor is
beschreven, en ook tijdens de bewonersavond werd gesteld, is dit ongewenst en
onjuist. Er is geen sprake van varianten als verschillende oplossingen maar van
een gefaseerde invulling van het gehele gebied.
Als er gefaseerd wordt ontwikkeld is het beter met de aanplant van hagen ook
gefaseerd te werken, gekoppeld aan de bouwontwikkeling.
Wegen als ruimtelijke drager kreekruggronden
De begrenzing van de kreekruggronden is scherp getrokken. De laatste
reliëfovergang wordt als grens voor de bebouwingsmogelijkheden gehanteerd.
De kreekrug als karakteristieke ontwikkelingsdrager voor Walcheren wordt hier
teveel als begrenzing van een woningbouwlocatie gezien. Kreekruggen hebben in
de loop van de tijd gefungeerd als ontwikkelingsassen. De weg is daarbij
bepalend voor de diverse bebouwingswijzen. Boerderijen, landgoederen,
woningen, boomgaarden e.d. vonden daar hun plaats. In het gebied de Cleene
Hooge zijn de Walcherseweg en de Laurens Stommesweg dergelijke dragers.
Vanuit dat principe moet bebouwing beperkt blijven tot bebouwingstypen die
direct aan deze wegen grenzen. Een tweede of derde lijn past niet in dit
ontwerpprincipe.
Landgoedidee geforceerd
Het idee van een landgoed is hier gezocht. Kenmerkend voor een landgoed is de
ligging in een groen bomenrijk kader met een terugliggend markant gebouw dat
georiënteerd is op de weg. In variant 3 e.v. voldoet “Nieuw Zandvoort” hier niet
aan. Er is geen voorruimte die een markant gebouw beleefbaar maakt vanaf de
weg. In alle volgende varianten raakt het weggestopt achter andere bebouwing.
Met twee schrale boselementen wordt nog geen landgoed gesuggereerd. Het
worden eerder tiny forests. Bovendien parasiteert het gebouw met zijn uitzicht
op de unieke omgeving. Vanuit het open gebied zal het veel te dominant
zichtbaar zijn, zeker als aan een gebouw van drie lagen wordt gedacht.
Hofstedemodel bruikbaar maar niet als stempel
Hofstedes vormen een interessante bebouwingstypologie. Met de verschillende
massa’s wordt verwezen naar een karakteristiek boerderijpatroon met een
vrijstaand woonhuis en een of twee grote schuren of stallen. Hiermee kan een
gevarieerd programma worden gerealiseerd. Het “hofstedemodel” kan echter niet
als een stempel worden toegepast voor de rest van het gebied. De relatie met de
weg is essentieel.
Situering schapenstal
Behoud van de schapenstal in dit gebied is een goede zaak. Kaljouw heeft dat
duidelijk onderschreven. Wij geven de voorkeur aan vervangen van de bestaande
stal. Dit is echter moeilijk te realiseren. Een kostendrager is wenselijk. Het
voorstel in de Ontwikkelvisie vraagt onnodig veel ruimte. Dit gaat ten koste van
het uitzicht vanaf de Laurens Stommesweg. Zeker met nog een boomgaard
daarbij. De stal een kwartslag draaien levert een betere situatie op. De
boomgaard kan vervallen. Passende woningbouw op de vrijkomende locatie aan
de Cleene Hoogeweg is aanvaardbaar, mits de milieunormen dit toelaten.
Onderhoud Zeeuwse hagen
De suggestie om het onderhoud van de hagen door buurtbewoners te laten doen
is erg riskant voor de continuïteit. Bovendien is het recente gemeentelijke beleid
erop gericht dergelijk onderhoud te minimaliseren. Bestaande hagen zijn
gekortwiekt om zo kosten te besparen. Het is inconsequent nu volop hagen met
onderhoudswerk aan te leggen. Voor de landschappelijke inpassing van
eventuele bebouwing zijn ze echter onontbeerlijk. Maar dan niet meer dan nodig.
Samenvatting van onze visie
Samenvattend zijn wij sterk voor het openhouden van het gebied. Gelet op de
financiële druk zouden wij het begrijpen als de gemeente dit niet volledig
haalbaar acht. Enige bebouwing moet in dat geval mogelijk zijn. De
landschappelijke kwaliteit van dit gebied is daarvoor maatgevend, niet de
woningbouwbehoefte/-planning (er zijn voldoende andere locaties in de stad
zelf), niet de maximalisering van de grondopbrengsten. De kreekrug als drager
voor bebouwing is een goed uitgangspunt, maar alleen met de daarbij passende
bebouwingstypologie. Dus wel solitaire woningen en een boerderijcluster
(hofstede), georiënteerd op de weg. Voor een landgoed met de daarbij passende
allure is er veel te weinig ruimte.
Ruimtelijke schets
In bijgaande schets hebben wij onze visie weergegeven. Belangrijke kenmerken:
- Bebouwing beperken tot bestaande assen (Walcherseweg, Laurens
Stommesweg en Cleene Hoogeweg), niet in het achterliggende gebied.
- Brede zichtlijnen (vizieren) waarborgen naar open gebied en duinen (hoek
Hogelandseweg en de twee hooilanden).
- Aan de Walcherseweg is een bebouwingscluster in de vorm van een hofstede
mogelijk. Deze maximaliseren, met ruim groen omgeven en ontsluiten op
Walcherseweg.
- De knoop Cleene Hoogeweg en Laurens Stommesweg verdichten met beperkte
bebouwing.
- Vervangende schapenstal haaks op de Laurens Stommesweg situeren.
- Bebouwing afschermen met Zeeuwse hagen naar open gebied. Verder geen
hagen aanplanten.
- Wandelroutes langs de nieuwe randen van het gebied, aansluitend op die van
de bestaande wijk en het ommetje langs de watergangen.
- In deze visie zijn ca. 30 woningen realiseerbaar (7-10 in de cluster Cleene
Hoogeweg-Laurens Stommesweg en 15-20 in de hofstede aan de
Walcherseweg).
7 april 2019
|